建設現代化產業體系，離不開產業用地保障。2023年中山市政府工作報告提出“大力拓展產業空間，鼓勵商業、住宅用地調整為工業用地”。今年第一季度，中山在保障產業用地，促進制造業當家方面，動作連連。

岐江新城擴容后規劃范圍。

近日，中山從規劃層面推動超5500畝用地功能從居住用途調整為產業用途，其中翠亨新區、岐江新城作為中山兩個驅動核心，預計增加超5000畝產業用地。（重要調整！中山翠亨新區和岐江新城超5000畝用地“商住改產業”）

馬鞍島城市設計方案鳥瞰圖。

多個鎮街在推進“住改工”（居住地改工業地）方面，也已相繼有了初步成果——

在三鄉鎮，有6宗用地權利人已主動申請由居住用地調整為工業用地，有21宗新增出讓用地將其他用地功能調整為工業用地；

在古鎮鎮，300余畝住宅地已向工業用地調整并完成首宗供地；

在南頭鎮，百畝商住地也轉為工業地并完成收儲。

共識：把最優空間留給產業發展

【目前，中山正研究住宅用地改產業用地的支持措施。假以時日，“住改工”將成為產業空間拓展新力量，為制造業當家、產業高質量發展筑牢堅實基礎?！?/span>

▌三鄉鎮：多宗用地“住改工”精準服務實業

在和勝股份位于三鄉鎮西山社區的廠區背后，一座使用面積超1.8萬平方米的定制式廠房已交付并進入設備安裝階段。廠房和地塊為鎮屬企業三鄉鎮創新投資集團有限公司所有，按和勝股份所需建設后，長租給和勝股份。

“廠房里很會安裝高自動化程度生產設備，全部用來生產某新能源汽車電池品牌的電池外殼配件，年產值約6億元?！鼻皝聿炜垂S的和勝股份董事長李建湘告訴記者。

和勝股份超1.8萬平方米定制式廠房進入設備安裝階段。記者 文波 攝

＞＞去年8月，三鄉鎮將此塊住宅用地申請改為工業用地，9月便獲批；11月23日拿到施工許可后，便馬不停蹄建設，僅用96天便建成驗收。

對此，李建湘連連說：“速度很快！”他由衷感嘆，這次實實在在感受到中山支持制造業發展力度，措施得以快速落地，真正能扶持企業發展。

據三鄉鎮城市更新和建設服務中心副主任楊瑩介紹，在三鄉鎮，目前有6宗用地權利人已主動申請由居住用地調整為工業用地，有21宗新增出讓用地將其他用地功能調整為工業用地，合共騰挪出31公頃（465畝）工業地，充分調動了市場力量、民間資本投入低效園區改造升級、招商引資等項目建設，支撐產業高質量發展。

和勝股份的自動化生產設備。記者 文波 攝

＞＞主動申請的6宗用地，用地權利人有鎮屬企業、村集體，還有1宗為私人用地。其中，項目帶動效果明顯。

楊瑩舉例說，除了這次和勝股份西山社區地塊轉型，目前有一宗私有產權住宅用地正在申請轉為工業用地，擬用于建設一家學校的配餐項目。此外，一些靠近工業園區的村集體用地，也通過轉工業地，并入到“工改”項目中連片開發，更好釋放土地功能價值?！敖酉聛?，我們也將結合市場和項目需求，挖潛更多可利用的地塊，做到精準供地，助推產業發展?！?/p>

同時，三鄉鎮還將進一步統籌安排各類功能存量用地，結合招商引資項目需求，以企業為主導，繼續通過“住轉工”、指標調整、定制地等多種模式優先保障產業用地供應，著力服務升級轉型和增資擴產，確保項目早開工、早建設、早投產。

此外，三鄉鎮制定的2023年供地計劃，其中擬供工業用地面積近570畝，將有限土地資源精準投向實體經濟。

▌古鎮鎮：同益工業園300畝連片“住改工”

上月底，古鎮鎮一塊45.9畝“住改工”地塊成功摘牌，由中山市松偉照明電器有限公司競得，企業已完成項目建筑設計方案，目前正著手準備動工建設高標準工業廠房。

中山市松偉照明電器有限公司總經理助理劉銀芳介紹，公司將在新拿地塊上建設“松偉高端燈飾研發生產基地”，擬投資2.7億元，打造燈飾行業數字化、智能化標桿工廠和集辦公、研發、生產于一體的創新產業園區。松偉照明計劃今年啟動申報IPO，按照布局，新的產業園將建成為企業總部。

古鎮鎮“住改工”項目區位圖。通訊員供圖

＞＞記者了解到，本次解決了企業增資擴產需求的地塊原為住宅用地，歸屬古鎮鎮屬企業所有。

為優化產城空間布局，古鎮鎮早在一年多前就謀劃，將包括本次出讓地塊在內的9宗鎮屬企業所有的規劃住宅地和配套商業用地轉為工業用地。

據古鎮鎮城市更新和建設服務中心主任區卓林介紹，調整區域總面積為360多畝，調整后工業凈地面積可達302畝，其中263.6畝已于去年9月完成調整，“剩余一塊38.4畝的商業用地，目前正在辦理相關手續，近期可以完成?！?/p>

＞＞從區位上來看，古鎮鎮本次“住改工”調整區域位于古鎮會展中心南側及西側，調整后可納入同益工業園，形成連片規模產業園區。

區卓林解釋，隨著產業和城市功能的發展，城市中可能會出現歷史已有權屬用地的用途與區域規劃定位不相協調的局面，同益工業園片區目前開發比例超過80%，大都是高標準現代化工業廠房，本次調整地塊則是區域中為數不多的“夾縫中”的住宅地。

“以本次調整地塊來看，以前用地辦證為住宅地，但是周邊漸漸形成了產業園區的布局，同時被高速、高壓線等包圍，這里也就不太適合建設住宅，反而如果調整為工業用地，則能形成連片規模優勢，解決企業增資擴產需求，助推優勢產業有效集聚?！眳^卓林表示。

古鎮鎮“住改工”項目規劃效果圖。通訊員供圖

＞＞據了解，古鎮本次調整區域發展定位為創科園，主要面向燈飾照明、新能源、信息技術和高端裝備制造等領域招商。

為支持古鎮本次“住改工”探索，市自然資源局給予極大支持，2022年12月完成其中138.9畝用地土規調整，使該片區工業用地全部符合土地利用規劃，同時減免了規模費，降低了地塊調整后的開發成本。區卓林建議相關部門進一步考慮不同功能區的公共配套比例，在接下來的規劃調整中，能夠協同調整配套要求。

＞＞為破解工業用地不足，加快推進招商引資及增資擴產項目落地，古鎮鎮正在謀劃從全局著眼，推動部分住宅用地轉為與區域功能協調發展的工業用地。

在新一版規劃方案中，古鎮鎮工業用地在原有基礎上有所增加，將有效保障企業增資擴產的用地需求。同時，記者了解到，通過政策解讀和宣傳鼓勵，古鎮鎮也有產權人自愿申請將名下四宗住宅用地改為工業用地，并整合周邊用地，共同打造燈飾產業上下游產業鏈條，主動推動古鎮傳統產業的轉型升級。

南頭鎮“住改工”項目改造后效果圖。南頭鎮“工改”專班供圖

▌南頭鎮、沙溪鎮：盤活存量用地 改變“手無寸土”

在南頭鎮、沙溪鎮，打破產業發展“手無寸土”局面，要靠存量中求增量。開發早、強度高、規劃亂、碎片化是兩鎮面臨的共同難題。“住改工”、“商改工”則為兩鎮盤活存量用地、拓展產業空間提供了新的路經。

◆南頭鎮↓

去年8月，南頭鎮推動南頭鎮城建公司將鎮屬約100畝“商住用地”轉為工業用地；在解決土地歷史遺留問題和閑置等問題后，今年春節剛過就簽訂了收儲協議。

通過有償方式收回將百畝住宅用地，改變土地用途為工業用地后面向市場公開出讓，此舉有力實現了土地的高效利用，助力產業用地集聚效應和規模效益發揮，提高中山的產業水平和能級。

龍瑞智造產業園改造前航拍圖。通訊員供圖

◆沙溪鎮↓

在沙溪鎮，龍瑞村以“工改”為契機，主動提出將村集體的商業用地轉變為工業用途，建設“龍瑞智造產業園”。

這里原址是一塊面積為42.6畝的商業用地，現狀容積率僅為0.13，租金收入僅為20萬元/年。項目改造完成后，將建設成集貿易結算、物資集散、倉儲加工、城市配送、信息處理、配套服務等功能于一體的現代化、系統化、生態化的電商物流產業園區。

改造后容積率將達到3.5，總建筑面積超11萬平方米，可為原有的國際服裝城商戶謀求更大的發展空間。

趨勢：政府牽頭推進 帶動產權人積極參與

【中山深入科學謀劃產業用地與房地產用地規模布局，堅持防止房地產搶占工業用地，積極引導市場住宅用地轉變為產業用地，樹立制造業當家的決心?！?/span>

和勝股份新廠房建設正在加速推進。記者 文波 攝

當前，中山正持續深入推進制造業當家，探索支持制造業當家的資源要素配置機制，聚焦產業用地的有效補充途徑，從有限的空間中最大限度挖潛產業空間，強化土地資源節約集約利用，助力加快構建現代化產業體系。

＞＞一方面，堅持土地資源節約集約利用，推進存量用地功能轉變，引導推進“住改工”進一步夯實制造業當家的基礎保障，打造珠江西岸先進裝備制造產業示范區域。

目前，三鄉、古鎮、南頭等鎮街，鎮街政府已主動謀劃保障產業發展空間，積極收回轄區內住宅用地并調整為工業用地后重新供應，全力、高效保障本土企業增資擴產、招商引資優質項目用地需求。

＞＞另一方面，在市鎮兩級政府的大力號召下，產權人積極與屬地政府招商部門進行對接，在初步落實產業落地意向的基礎上，積極參與將名下住宅用地改為工業用地，進一步釋放產業空間。

目前，中山市社會產權人名下約400畝用地已實現“住改工”。

◆古鎮鎮↓

古鎮鎮產權人吳某自愿申請將名下四宗住宅用地改為工業用地，并進一步整合周邊用地，共同打造燈飾產業上下游產業鏈條，有力推動了古鎮傳統產業的轉型升級。

南頭鎮“住改工”項目改造后效果圖。南頭鎮“工改”專班供圖

◆南頭鎮↓

南頭鎮政府主動收回近100畝住宅用地并轉變為工業用地后，社會企業積極響應，多家企業及產權人已向政府提出，自愿將名下住宅用地改為工業用地后進行開發利用。

◆沙溪鎮↓

沙溪鎮云漢、港園村等多宗私人地塊業主亦紛紛到沙溪工改辦咨詢“商改工”“住改工”業務辦理及政策優惠。

動向：中山正在研究出臺支持措施

據了解，中山市正跟緊工業投資、項目落地的需求，牢牢錨定產業空間拓展支撐，研究住宅用地改產業用地的支持措施，以“住改工”作為產業發展空間拓展的突破口，打造更多支撐高質量發展的產業載體，深入推進經濟增長方式轉變、產業結構調整，實現中山經濟高質量發展。

“假以時日，‘住改工’必將成為產業空間拓展的新力量，為制造業當家、產業高質量發展筑牢堅實基礎?！?/span>市自然資源局相關負責人表示。

【統籌】黃凡

編輯 藍運良? 二審 朱暉? 三審 程明盛